F.A.Q. der BVK: Wie klar hätten Sie’s denn gerne?

Liebe Nachbarn,

die BVK hat auf der Projektwebseite zum Nachverdichtungsprojekt unter „Downloads“ ein Dokument mit Stand von 12.05.2016 veröffentlicht, das dem interessierten Leser rege Auskunft zu Rahmenbedingungen und  Hintergründen des Vorhabens hier im Viertel geben soll. Wie so oft muß man solche Dinge stets mit Gründlichkeit behandeln, um sie bewerten zu können. Die Arbeit haben wir uns in altbekannter Akribie in diesem Artikel für Sie gemacht.

Übrigens: F.A.Q. steht für „Frequently asked Questions“, zu Deutsch etwa „häufig gestellte Fragen“.

Leider sind die einzelnen Fragen im Original nicht nummeriert, wir führen daher ein eigenes Schema ein. Die erste Ziffer bezeichnet in den folgenden Überschriften die Seite der Frage, die zweite Ziffer die Nummer vom jeweiligen Seitenanfang ab.

1-3: Wohin fließen die Mieteinnahmen der Bayerischen Versorgungskammer?

In die Renten dieser bei uns versicherten Menschen fließen auch die Mieteinnahmen aus den Wohnungen der Bayerischen Versorgungskammer.

Die Aussage halte ich für größtenteils falsch. Leider habe ich nicht alle Bilanzen aller Versorgungswerke der letzten Jahre bekommen, die sind nämlich inzwischen nicht mehr öffentlich (ein Schelm, wer Böses denkt). Aus dem Jahresbericht 2015 der BVK-Gesamt geht allerdings hervor, daß im Schnitt über alle Versorgungswerke jährlich ein Überschuß von etwa 1 Milliarde EUR alleine aus den Versicherungsbeiträgen erwirtschaftet wird. Die Renten (nicht aber andere Aufwendungen) sind dabei schon abgezogen. Es erscheint also höchst zweifelhaft, daß die Mieteinnahmen tatsächlich zur Rentenzahlung aufgewendet werden.

Die Kammer selbst erwirtschaftet für sich keinen Gewinn, sondern ausschließlich für die Renten ihrer Versicherten. Sie selbst verbraucht davon nur ihre eigenen Verwaltungskosten.

Dieser Satz ist zwar sachlich richtig, „Gewinn“ darf die BVK nicht erwirtschaften; Gewinn wird auch in den Bilanzen nicht ausgewiesen. Nennen wir es dort aber „Überschuß“, der in „Rücklagen“ fließt, und wir sehen, wie die eindrucksvolle Zahl von mindestens 65 Milliarden EUR „Spielgeld“, das die BVK größtenteils am Kapitalmarkt (Festgeld/Aktien) einsetzt, zustandekommt.

Es handelt sich also nach meinem Dafürhalten weniger um eine Oberbehörde, sondern mehr um ein staatlich abgesichertes Investmentunternehmen mit Versicherungsbetrieb „im Geräteschuppen“. Die Verwaltungskosten („OPEX“) machen übrigens nur einen verschwindend geringen Teil aus, siehe Bilanzen (können bei mir eingesehen werden, veröffentlichen darf ich die vermutlich nicht).

1-4: Wie „groß“ ist die Bayerische Versorgungskammer als Altersversorger?

[…] Das Geld unserer Versicherten rentabel und zugleich sicher anzulegen ist dabei unsere zentrale Aufgabe.

Immerhin eine ehrliche Aussage. Komisch nur, daß das Gesetz über das öffentliche Versorgungswesen (VersoG) das anders sieht:

• §14 – Rücklagen: 2% aller aktuell noch zu zahlenden Renten („Rentenanwartschaften“) + 4% der aktuellen Rentenzahlungen.
  • Aktuelle Renten: 0,04 * 3’041’000’000 EUR (JB S. 77) = 121’640’000 ~= 0,122 Mia. EUR Rücklage
  • Anwartschaften (absolut frei geschätzt): derzeitige Empfänger noch für ~10 Jahre, neue Empfänger für ~19 Jahre (Quelle, Jahr 2012)
    • Durchschnittszahlung pro Jahr und Empfänger: 3’041’000’000 / 365’667 ~= 8316 EUR (sic!)
    • Derzeitige Empfänger für 10 Jahre: 8316 EUR * 365’667 * 10J * 0,02 = 608’200’000 EUR ~= 0,6082 Mia. EUR Rücklage
    • Neue Empfänger für 19 Jahre: (1’741’241-365’667) * 8316 * 19J * 0,02 = 4’346’923’885 EUR ~= 4,347 Mia. EUR Rücklage
  • Gesamtrücklage Soll: 5,0772 Mia. EUR
  • Gesamtrücklage Ist: mindestens 65 Mia. EUR oder auch ~+1280% (beachte: mit obigen Annahmen!)
• §28 – Aufgaben Ärztekammer: ¹Die Versorgungsanstalten haben Versorgung für ihre Mitglieder und deren Hinterbliebene in Fällen der Berufsunfähigkeit, des Alters und des Todes zu gewähren.²Sie pflegen die Zusammenarbeit und den Erfahrungsaustausch mit anderen Versorgungsträgern.³Die Versorgungsanstalten haben die Voraussetzungen für eine Befreiung ihrer Mitglieder von der Versicherungspflicht bei der gesetzlichen Rentenversicherung zu erfüllen.
• §40 – Aufgaben Bayerischer Versorgungsverband:  ¹Aufgabe des Bayerischen Versorgungsverbands ist der gegenseitige Ausgleich der Aufwendungen seiner Mitglieder für die Versorgung ihrer Bediensteten und deren Hinterbliebenen, sowie die Erbringung von Dienstleistungen, soweit sie hiermit in Zusammenhang stehen.
• §47 – Aufgaben Versorgungsanstalt der Kaminkehrergesellen mit Pensionskasse des Schornsteinfegerhandwerks: Die Versorgungsanstalt der Kaminkehrergesellen gewährt den Hinterbliebenen der Versicherten Versorgung.²Die Versorgungsanstalt kann daneben als Pensionskasse die betriebliche Altersversorgung für die Arbeitnehmer des Schornsteinfegerhandwerks durchführen.

Wirklich langer Rede kurzer Sinn: Zentrale Aufgabe scheint also nicht die Beteiligung am Kapitalmarkt zu sein und Grund dafür gibt’s qua lege auch nicht.

1-5: Welche Rolle spielen Wohnungen in der Kapitalanlage der Bayerischen Versorgungskammer?

[…] Wir kaufen Immobilien, um sie langfristig als Teil unserer Kapitalanlage zu behalten. […]

Das halte ich für einen Widerspruch in sich. Bei Immobilien handelt es sich um gebundenes Kapital, genau wie Aktien und sonstige Anlagen auch. Nachdem aber niemand seine Rente als „Teil eines Badezimmers im 6. Stock der Appenzeller Straße 121“ erhalten möchte, muß die BVK diese Anlage -wie jede andere Anlage auch- erst wieder in Geld umwandeln („monetarisieren“), und zwar – durch Verkauf. Während dies bei Aktien und Wertpapieren in der Regel keine großen Konsequenzen (über KUKA läßt sich wahrscheinlich streiten) hat, ist das bei vermieteten Immobilien sehr problematisch. Denn was wird aus den Mietern?

Und wer sich den Text der Antwort durchliest, stellt fest, daß ein Verkauf seitens der BVK nicht kategorisch ausgeschlossen wurde.

2-1: Entstehen hier Luxus-Eigentumswohnungen?

Auch hier muß man äußerst genau lesen.

• Keine „Luxus-Eigentumswohnungen“: Ok, und „normale“ Eigentumswohnungen?
• …wandelt nicht in Eigentum um…: Gut, und wenn sie schon als Eigentumswohnungen gebaut werden? Darf dann gewinnbringend verkauft werden? Siehe auch nächste Frage.
• Mietwohnungen als Kapitalanlage: Das muß mir mal einer erklären, was in diesem Zusammenhang „Kapitalanlage“ bedeutet. Worin steckt nun der Wert der Wohnungen?
  • Extrem billig bauen?
  • Extrem teuer vermieten?
  • Oder eben: Zum günstigen Zeitpunkt teuer verkaufen.

Laßt uns mal rechnen…

• Baukosten: ~100 Mio. EUR (halte ich schon für sehr viel, aber sei’s drum)
• Anzahl Wohnungen: 600
• Bedeutet an Kosten Pro Wohnung: ~160 Tsd. EUR
• Vermietet für 1 Tsd. EUR / Monat => reine Baukosten in 160 Monaten oder 13 Jahren wieder drin => Unterschreibt mir das Controlling *nie*, wenn ich damit rechnen muß, das Geld kurzfristig abrufen zu müssen und ein Verkauf ausgeschlossen ist
• Aber viel wichtiger: 600 Wohnungen * 1000 EUR/Monat * 12 Monate = 7,2 Mio. EUR Mieteinnahmen pro Jahr stehen einem Überschuß von ~1 Mia. EUR pro Jahr durch reine Beitragszahlungen gegenüber – und das erst nach 13 Jahren, wenn sich die Wohnungen amortisiert haben.

Bei alledem ist mir also noch lange nicht klar, warum sich die BVK mit solchen „Peanuts“ bzw. Immobilien überhaupt abgibt.

• Im Vergleich zu den 65 Mia. EUR Börsenspielgeld ist das hier uninteressant. Die BVK braucht das Geld um drei Größenordnungen nicht.
• Von den 65 Mia. EUR sind ganze 2,9 Mia. EUR in Immobilien angelegt (JB 2015, S.77). Sprich 4,4%. Daraus würde ich schließen, daß Immobilien per se für die BVK keine Rolle spielen.
• Und rentieren, aus Sicht eines privatwirtschaftlichen Investors, tut sich das nur, wenn das mit einem Mal gehörig Gewinn abwirft, denn Wohnungen „skalieren“ nicht wie etwa Softwareunternehmen.

Also rein mit Mietgeschäft lassen sich die Renten offenbar nicht bezahlen oder absichern.

2-2 Es wurden bereits Grundstücke der Bayerischen Versorgungskammer in Fürstenried West verkauft. Warum?

In diesem Fall konnte der damalige gewerbliche Mieter (REWE) dort leider nicht profitabel wirtschaften und die Mieteinnahmen waren dadurch defizitär.

Diese Aussage halte ich für irreführend.

• Gewerbliche Mieter bezahlen in der Regel eine sogenannte Umsatzmiete. Je weniger sie verdienen, desto weniger müssen sie zahlen, bis hinunter zu einem minimalen Sockelbetrag. Nachdem der REWE 2011 ausgezogen war, stand das Gebäude 4 Jahre lang leer, und keiner kann mir erzählen, daß ein leeres Gebäude mit seinen laufenden Kosten teurer ist als einen zahlenden Mieter zu haben, der vielleicht weniger zahlt aber immerhin zahlt.
• Daß defizitäre Mieteinnahmen kein großes Problem sind, scheint der geplante Neubau zu beweisen: der wird nämlich für ein Jahrzehnt defizitär bleiben.
• Übrigens behauptet eine um Anonymität bittende Person, daß der REWE nur deswegen gekündigt hat, weil ihm die Vermieterin (BVK) die Miete -Zitat- „unverhältnismäßig“ erhöht hatte. Und er deswegen dann wirklich nicht mehr wirtschaftlich hätte arbeiten können.

Und zum Thema „Soziale Verantwortung“: Nun, jetzt steht auf der einzigen Fläche, auf der man (abgesehen vom Biotop im Norden) noch ein Geschäft hätte bauen können, eine extrem teuer verkaufte -meiner Meinung nach- absolut fantasielose Kastenbaute, die zwar den beteiligten Firmen (ursprünglich BVK und afaik Paulaner, dann eine Zwischeneigentümerin) viel Geld, aber dem Viertel nichts bringt.

Zudem bestand ein enormer Renovierungsbedarf an den Wohnungen und die Fußbodenheizung war so defekt, dass die Energiekosten nicht korrekt umgelegt werden konnten.

Gemeint sind wahrscheinlich die vier Häuser an Zuger Straße und Tessiner Straße, denn der REWE hatte Heizkörper.

Jetzt würde ich einmal spitz fragen, wenn also die Renovierungskosten zu hoch sind, wird verkauft? Was bedeutet das für die Bestandshäuser in der Appenzeller Straße? Werden die dann auch verkauft, weil sich das Renovieren nicht mehr lohnt?

2-3 Wer wird Mieter in den neuen Wohnungen? Werden ein Großteil Flüchtlinge sein?

Ja, würden Sie bitte beide Fragen beantworten! Wer wird denn nun Mieter? Wird es ein Großteil Flüchtlinge sein?

Der Großteil der Wohnungen wird auf dem privaten Wohnungsmarkt angeboten und von der Bayerischen Versorgungskammer selbst vermietet.

Aha, also neben den 30% SoBoN werden die übrigen 70% zum Großteil […] selbst vermietet.

• Und der Rest dieser 70%? Wird der als Eigentum verkauft?
• Was heißt „Großteil“? Sind das dann 51% Mietwohnungen und 49% Eigentumswohnungen?
• Wird der übrige „Großteil“ -eventuell vorerst- von jemand anders vermietet? Z.B. von der GeWoFaG? Oder von der Patrizia AG?

Bitte schaffen Sie hier Klarheit!

2-4 Werden Parkplätze während der Bauphase wegfallen und werden nach Beendigung der Bauarbeiten mehr Parkplätze vorhanden sein?

Interpretiert bedeutet das, daß der Schlüssel von 1,0 nur für die neuen Wohnungen gilt. Bisher hatten wir für alle anderen nur 0,7 und daran wird sich somit nichts ändern.

3-2 Wird auch in die Infrastruktur investiert?

In Planung, aber noch nicht im Detail beschlossen sind z. B. auch ein Nachbarschaftstreff sowie ein Mobilitätskonzept. Dazu findet ein reger Austausch mit der Stadt München statt.

Ja, war denn der erste Bürgerworkshop umsonst? Was ist denn mit den Anregungen zu ÖPNV, zu Einkaufen, den Grünstrukturen etc.? Wird das auch mit der Stadt besprochen? Wie ist der Stand dieses Austauschs? Wann erfahren wir Menschen im Viertel denn Letzteren oder auch seine Inhalte?

4-3 Steckt die Bayerische Versorgungskammer in einer finanziellen Schieflage und ist deswegen auf eine schnelle Gewinnmaximierung bei Immobilieninvestitionen angewiesen, wie im Forum der Bewegung Pro Fürstenried angedeutet?

Die Bayerische Versorgungskammer steht auch unter dem Einfluss der Niedrigzinsphase auf einem soliden Fundament und ist als nachhaltiger Investor schon seit Jahrzehnten auf dem Immobilienmarkt aktiv. Derzeit liegt der Durchschnittspreis pro qm² in den BVK Immobilien in München bei ca. 10 € und verdeutlicht, dass die BVK attraktiven Wohnraum zu einem sozialverträglichem Preis anbietet.

Oha, wir werden wahrgenommen. Spaß beiseite – wo ist das glasklare und eindeutige Dementi bezüglich des Verkaufs der Wohnungen? Ich halte die Frage nach der Veräußerung von Neu- und Alt-Bestand noch immer für einen zentralen unbeantworteten Punkt. Herr Amlong bestätigte uns ja in unserem Gespräch, daß ihm versichert wurde, daß hier nichts verkauft wird. Die öffentliche Bestätigung fehlt mir aber noch von der BVK.

Im Übrigen würde ich die Angabe von ~10 EUR / m² nicht für 1-2 Zimmer Wohnungen gelten lassen. Die 1-2 Zimmer-Bestandswohnungen vermietet die BVK hier bei uns in Fürstenried zu 13,50 EUR / m² und mehr (Quelle: bvk-immobilien.de, Stand heute, die ersten beiden Wohnungen in M-Fürstenried).

Aber nachdem ihre Geldanlagen in „guten“ Aktien und Festverzinslichem stecken, spielt für die BVK der Niedrigzins wohl wirklich eine sehr untergeordnete Rolle. Ich an deren Stelle würde mir eher Gedanken ob der drastisch gestiegenen Menge an EUR im Umlauf machen, der bedeutet nämlich weniger Wert pro Geld.

Und nein, das beantwortet die Frage „Warum Verdichtung?“ leider nicht.