Liebe Nachbarn,
die folgenden Informationen gebe ich an Sie weiter und bitte zu beachten, daß keine Rechtsverbindlichkeit gegenüber Ackermann, BVK oder sonstigen Parteien besteht.
Gespräch mit Herrn Ballhausen, GF der Firma Ackermann
Gestern haben Herr Ballhausen (B) und ich (MR) in einem Telefonat über Unklarheiten/Fehler und deren Ursachen in den Betriebskostenabrechnungen gesprochen. Ich möchte im Folgenden den wesentlichen Teil aus diesem Gespräch zur Information weitergeben:
- (B) Für alle Zahlen, die in den Betriebskostenabrechnungen aufgeführt sind, stünden Ordner mit Belegen zur Einsicht bereit. Diese könnten sowohl bei den hierfür vereinbarten 4 Mieterveranstaltungen als auch in den Räumen der Firma Ackermann von Mietern angeschaut werden.
- (B) Sie [Anmerkung CS: Ackermann] hätten den Verteilerschlüssel verändert und keine Erklärung hierüber in den Betriebskostenabrechnungen abgegeben. Die nötigen Informationen werden im Rahmen der Mieterveranstaltungen „bürgernah“ vermittelt.
- (B) Beim „Allgemeinstrom“ seien jetzt die Stromkosten für die Heizungsanlagen (Pumpen Warmwasser etc.) enthalten und auch der Strom für die Aufzüge.
(MR) Daher kann man die verhältnismäßig großen Änderungen zu den Abrechnungen der Vorjahre nicht verstehen, die Abrechnung ist nicht nachvollziehbar. Dass die Kosten für die Heizung geringer sein werden, kann man erst feststellen, wenn die entsprechenden Abrechnungen vorliegen (Dezember 2022). Die Aufzugskosten haben sich in unserer Wirtschaftseinheit um 23 % reduziert. - (B) Herr Ballhausen geht davon aus, dass alle korrigierten Abrechnungen jetzt stimmen. Bei der Abrechnung für die Appenzeller Str. 129 kam es zu einem technischen Fehler, das sei berichtigt und auch hier müsste jetzt alles passen.
- (B) Bei den Abrechnungen für unsere Wirtschaftseinheit 9110 waren die Fallgruppen bei den korrigierten Abrechnungen nicht richtig, das sei bereits in Bearbeitung, die neuen Anlagen 2021 zur Vorlage beim Finanzamt würden verschickt.
- (B) Bei der Grundsteuer wurden die Endsummen der Rechnungen gezahlt, Grundsteuerbescheide lägen nicht vor. Mit den vorhandenen Unterlagen könne man nicht nach Wohnungsgrößen nicht umlegen.
- (B) Bei den Veranstaltungen würde das alles aufgeklärt (im Plenum) und die Fragen der Mieter beantwortet.
- (B) Bei den Häusern mit Fußbodenheizungen wird es wahrscheinlich zu Gutschriften oder nur geringen Nachzahlungen (max. 30,00 EUR) kommen, die Abrechnungen von Techem für die übrigen Häuser liegen Ackermann noch nicht vor. Diese wären dann um die Stromkosten reduziert.
Ergänzung
Zu der Problematik habe ich Folgendes im Internet gefunden:
Der Vermieter kann gegenüber dem Mieter erklären, dass er die Nebenkosten abweichend vom bisherigen Verteilerschlüssel zukünftig ganz oder teilweise nach einem Maßstab umlegen wird, der dem erfassten unterschiedlichen Verbrauch oder der erfassten unterschiedlichen Verursachung Rechnung trägt. Die Erklärung ist in Textform zu verfassen (§ 126b BGB).
Mein Kommentar: Betriebskostenabrechnungen müssen so gestaltet sein, dass sie ein durchschnittlicher, juristisch und betriebswirtschaftlich nicht geschulter Mieter, der nicht täglich mit solchen Dingen zu tun hat, nachvollziehen und überprüfen kann.
Weitere eMail an Ackermann GF
Gestern ging eine weitere E-Mail an Herrn Ballhausen mit im Wesentlichen folgendem Inhalt:
Seitens Ihrer Mitarbeiter wird erklärt, dass bei den Veranstaltungen keine Belege fotografiert oder gescannt werden dürfen. Auch sollen Personen nur einzeln Zutritt zu den Unterlagen haben.
Im folgenden Gerichtsurteil hat der Mieter Recht bekommen:
AG München: Urteil vom 21.09.2009 (AZ: 412 C 34593/08) Klage einer Mieterin (Klägerin) gegen Vermieter (Beklagter) zur Einsicht und Ablichtung der Belege / Amtsgericht München
Der Beklagte wird verurteilt, der Klägerin in alle Originalbelege einschließlich Verträgen, Rechnungen, Leistungsverzeichnissen etc., die der Nebenkostenabrechnung der Firma … vom … mit der Liegenschafts-Nr. … und der Verwaltungs-Nr. … sowie der Heiz-, Warmwasser- u. Kaltwasser-Abrechnung der … ebenfalls mit der Liegenschafts-Nr. … und der Nutzer-Nr. … und der Verwaltungs-Nr. … jeweils für das Anwesen … in M. vollumfängliche Einsichtnahme zu gewähren, was insbesondere die Anwesenheit einer weiteren Person oder die Einsichtnahme durch einen Beauftragten sowie die Erstellung von Ablichtung der Originalunterlagen durch und auf Kosten der Klägerin umfasst.
Dies sollte auch bei den 4 Veranstaltungen und bei Belegeinsicht in Ihrem Haus berücksichtigt werden. Ausnahme: Kopien werden von Ihnen erstellt und ausgehändigt.
Fazit
Wir hoffen als Verein Pro-Fürstenried e.V., so zur Aufklärung und Korrektur des Missstands beitragen zu können.
Hallo Frau Reim,
bezüglich Punkt 2 Ihres Beitrages möchte ich folgendes anmerken.
Das „Zauberwort“ im § 556a BGB „Abrechnungsmaßstab für Betriebskosten“ lautet im Absatz 2 – ZUKÜNFTIG -.
Die Firma Ackermann kann also nicht mit Vorlage einer Betriebskostenabrechnung einfach mal die Abrechnungsschlüssel ändern. Wenn die Firma Ackermann in der Betriebskostenabrechnung andere Abrechnungsschlüssel anwenden will, als dies die Bayerische Versorgungskammer bis einschließlich Abrechnung 2020 gemacht hat, dann hätte die Firma Ackermann dies bis spätestens zum 31. Dezember 2020 den Mieterin mitteilen müssen. Da auch zum 31. Dezember 2021 keine entsprechende Mitteilung an die Mieter gegangen ist – oder hat irgendwer aus dem Quartier eine solche Mitteilung erhalten?-, ist auch die Abrechnung für 2022 nach den von der Bayerischen Versorgungskammer angewandten Maßstäben abzurechnen.
So wie ich das sehe, ist jedweder Versuch, mit der Firma Ackermann irgendwas auf gütlichem Wege zu regeln, absolut vertane Zeit und für auf Seiten der Mieter nur zu unnötigen Frustrationen.
Die (alle) Mieter haben nach § 556 BGB Absatz 3 12 Monate Zeit die Abrechnungen zu prüfen und Einwendungen einzubringen. Es eilt also erstmal nicht.
Es wird auf Seiten der Mieter sicherlich in jeder Abrechnungseinheit eine Mietpartei geben die entweder über den Mieterverein Rechtsschutz besitzt oder sogar eine entsprechende selbständige Rechtsschutzversicherung hat. Diese Mieter können dann ja ab dem 01. Januar 2023, also im kommenden Jahr, mit der Firma Ackermann bzw. unserer Vermieterin gerichtlich abklären, inwieweit die vorgelegten Abrechnungen korrekt sind.
Ich sehe das mittlerweile so: Die Firma Ackermann will hier etwas durchziehen und ist offensichtlich zu keinerlei Kooperation bereit bzw. beharrt in einer kaum zu überbietenden Arroganz auf ihrem Standpunkt . Mit einem Gegenüber das sich derart verhält ist letztlich dann eine Klärung halt nur vor einem Gericht möglich.
Wer eine Rechtschutzversicherung oder eine Mitgliedschaft beim Mieterverein hat sollte die für eine Klage nötigen Fristen einhalten, Bitte beachten!
Da bleiben wohl nur der Mieterverein oder der Rechtsanwalt.
Liebe Nachbarn,
die Position Versicherungen lässt sich wie folgt erklären:
Pro Wohnung zahlt Ackermann 143,04 EUR für alle Versicherungen. Die Rechnungen sind nicht auf qm ausgestellt, sondern auf Anzahl der Wohnungen!!
Das konnte ich bei meiner Überprüfung zahlreicher Abrechnungen und Einsicht in Rechnungen für Versicherungen aus verschiedenen Wirtschaftseinheiten ermitteln.
Daraus ergibt sich die Höhe der Kosten für die jeweilige Wirtschaftseinheit. (143,03 EUR x Anzahl der Wohnungen/WE).
Umgelegt wird dann aber nicht pro Wohnung 143,04 EUR – umgelegt wird nach Wohnungs-qm.
Dadurch ergeben sich für kleinere Wohnungen (davon haben wir sehr viele im Viertel) teils deutlich reduzierte Kosten, bei den größeren Wohnungen entstehen sehr hohe Versicherungskosten.
Ja, es gibt sehr viele kleine Wohnungen in Fürstenried-West mit nur einem Zimmer zwischen 35 und 40 qm.
Weiß vielleicht jemand wie oder wo man die FlächenNr. kontrollieren kann?
Auf meiner Abrechnung steht nur für die Forst-Kasten-Allee 123
Fläche-Nr.: 0035/9130/200
Unser Haus ist ein 8-Stöcker mit 9 Etagen, je 6 Wohnungen = 54 Wohneinheiten.
Aufzugkosten wurden nach Wohneinheiten abgerechnet, mir berechnete man 2 x 108 Stck,
beim Breitbandkabel 1 x 216 Stck. Wie und warum man auf diese Zahl gekommen ist, kann ich nicht erkennen.
Viele Grüße IBKo
Die qm Zahlen und Anzahlen (Wirtschaftseinheit, Wohnung) kann man mit den Werten der letzten BVK Abrechnung 2020 vergleichen.