Liebe Nachbarn,
Wer Belegeinsicht beweisbar gefordert und dafür kein Angebot vom Vermieter bekommen hat, hat ein Zurückbehaltungsrecht für Nachzahlungen und Vorauszahlungen. Sicherheitshalber lässt man sich den Empfang des Schreibens bestätigen oder stellt die Forderung auf Belegeinsicht per Gerichtsvollzieher zu, dann kann dieser nämlich auch den Inhalt bestätigen. Das kostet seit November 14,50 EUR und führt sogar bei Ackermann zur zeitnahen Zusage eines Termins, auch für einen Widerruf (der nicht pauschal sein darf, sondern begründet sein muss für jeden Posten) ist das zu empfehlen.
Im Zusammenhang mit dem Zurückbehaltungsrecht sollte man den Bankeinzug kündigen, dann kann man die Miete ohne Nebenkosten und Nachzahlungen (per Dauerauftrag) zahlen. Der Dauerauftrag kann jederzeit geändert (nach Klärung) oder gelöscht werden. Wer will, kann nach kompletter Klärung ein neues SEPA-Mandat (Formular Bankeinzug gibt es im Internet oder über den Vermieter) ausstellen. Der Bankeinzug bezieht sich immer auf die Gesamtforderungen, Teileinlösungen sind nicht vorgesehen.
Wie wir inzwischen wissen, werden Schreiben in Zusammenhang mit der Betriebskostenabrechnung bei Ackermann gestapelt, 4-6 Wochen gesammelt, dann erst nach Mieternummern sortiert. Das sei nötig, weil viele Mieter verschiedene Wege für ihre Nachrichten (Brief, Fax, Telefon) nutzen, wenn sie keine Reaktion erhalten. Erst danach werden diese Schreiben nach Mieternummer sortiert und nach und nach abgearbeitet (lt. Herrn Ballhausen von der Firma Ackermann psg am 16.01.23).
Traurig aber wahr – die Versprechen bei den Mieterveranstaltungen im Dezember sind offensichtlich nur Schall und Rauch. Das Mieterportal lässt auch auf sich warten – dabei sollte das für beide Seiten die Kommunikation erleichtern und totale Transparenz bringen. Die Beantwortung eines Briefes, der mit der Post geschickt wird, soll laut Ackermann Hausverwaltung GmbH eine Bearbeitungszeit von bis zu 3 Monaten haben.
Es ist Ackermann bekannt, dass 2 Häuser keine Heizkostenabrechnungen bekommen haben und fristgerecht zugestellte Abrechnungen Fehler aufweisen. Kam die Abrechnung zu spät, kann der Mieter eine Aufforderung zur Nachzahlung in der Regel komplett ignorieren.
Die Unterscheidung zwischen formellem und inhaltlichem Fehler sollte man über Fachleute prüfen lassen, es gibt hierzu schon einige Gerichtsurteile, jedenfalls kann man das nicht pauschal für die Abrechnungen sagen.
Zur Abrechnungsfrist 31.12.22 habe ich im Internet folgende Hinweise gefunden:
Nach Einführung der Abrechnungs- und Ausschlussfristen des § 556 BGB gab es zahlreiche Urteile des BGH wegen zu spät erstellter oder korrigierter Abrechnungen. In allen Fällen forderten Vermieter eine Nachzahlung und in allen Fällen entschied der BGH gegen die Vermieter!
- korrigiert der Vermieter die Abrechnung nach Fristablauf und wird aus einem Guthaben sogar eine Nachzahlung, so ist der Vermieter nach Fristablauf an die Abrechnung gebunden und sogar verpflichtet, dieses Guthaben an den Mieter auszuzahlen (BGH Az. VIII ZR 190/06).
- korrigiert der Vermieter die Abrechnung nach Fristablauf und errechnet einen höheren Nachzahlungsbetrag, so ist er auch in diesem Fall an die alte Abrechnung gebunden. Der Mieter ist nur zur Zahlung des ursprünglich errechneten Nachzahlungsbetrages verpflichtet (BGH Az.: VIII ZR 115/04).
Da wir keine Rechtsberatung durchführen können und dürfen, sind dies alles nur unverbindliche Hinweise unter Nachbarn.
Hinweise zur Belegeinsicht werden demnächst in einem weiteren Beitrag veröffentlicht.
Hallo zusammen,
ein paar zusätzliche Infos.
Die Zustellung eines Schreibens über einen Gerichtsvollzieher hat den Vorteil, dass man sowohl die Zustellung, als auch den Inhalt des Schreibens beweisen kann (vor Gericht is‘ das u.U. essentiell). An sich ist das Prozedere nicht schwierig. Man schickt das zuzustellende Schreiben (+Dublikat davon +adressierten Empfänger-Umschlag +Anschreiben) an die Gerichtvollzieherverteilerstelle, die es dann an den zuständigen Gerichtvollzieher weiterleitet. Es gibt zwei Möglichkeiten der Zustellung: der Gerichtsvollzieher macht sich persönlich auf den Weg oder beauftragt die Post. Falls ein eindeutiger Briefkasten vorhanden ist, kann man auch den zweiten, etwas kostengünstigeren, Weg wählen, der evtl. auch etwas schneller ist. Man muss bei Fristsetzungen einplanen, dass die Zustellung schon etwas länger dauert wie bei der normalen Post. Nach erfolgter Zustellung erhält man ca. 2-3 Wochen später die Zustellurkunde zurück.
Hallo Frau Reim, vielen Dank wieder einmal für Ihren sehr sehr hilfreichen Beitrag und die viele Zeit, die Sie hier wahrscheinlich reinstecken!! Ohne Ihre Hinweise hätte ich und sicher auf viele andere Nachbarn nicht den Durchblick. Eine Frage mal abseits der Nebenkostenabrechnungen: Da ich direkt von den Baumaßnahmen betroffen sein werde, war ich auch immer bemüht hier auf dem laufenden zu sein. Seit dem Sommer im Bezirksausschuss und dem einen Artikel in der SZ habe ich aber nichts neues mehr gehört, also wann es losgehen soll! Wissen Sie (pder sonst jemand hier / von den Nachbarn) etwas? Danke Ihnen!!
Vielen Dank für Ihren Kommentar, wir werden Sie informieren, wenn etwas Neues in Sachen Nachverdichtung bekannt ist.