Liebe Nachbarn,
ich darf Ihnen im Namen des Vorstands des Vereins ein Frohes Neues Jahr 2023 wünschen und hoffen, dass Sie gut hinübergerutscht sind. Mit einigen guten Vorsätzen sind auch wir in 2023 gestartet.
Wahrscheinlich haben einige von Ihnen vergangene Woche bereits die Post von Ackermann im Briefkasten bemerkt, die eine weitere korrigierte Version der Betriebskostenabrechnung 2021 zum Inhalt hatte. Ob und inwieweit die darin enthaltenen Daten nun stimmen, ließ sich in der Kürze der Zeit noch nicht feststellen, wir bleiben aber auf alle Fälle dran.
Nach Einsicht der Belege Anfang Januar werden wir an dieser Stelle weitere Informationen geben – am besten schauen Sie regelmäßig vorbei oder tragen Ihre eMail-Adresse für unseren Newsletter ein.
Ihr Verein Pro-Fürstenried
Hallo, zusammen,
erstmal ein gutes Neues Jahr.
Die 2. Abrechnungskorrektur der Firma Ackermann ist inzwischen auch bei mir per Post eingetroffen. Bei mir hat sich die Nachzahlung noch einmal um mehr als 30 Euro verringert. Hoffe, dass das nun die finale Abrechnung ist.
Liebe Nachbarn, Ihnen auch ein gutes Neues Jahr 2023. Bei den vom 15.12. in der Betriebskostenabrechnung aufgeführten Sachversicherungen ist aufgefallen, dass nicht der im Versicherungsbetrag pro Wohnung angegebene Betrag in Höhe von € 143,00 umgelegt wurde, sondern die größeren Wohnungen haben den Nachteil, dass diese Mieter mehr (bei 74,94 qm) also 186,00 € zahlen sollten. Meines Erachtens kann der pro Wohnung ausgehandelte Versicherungsbetrag nicht überschritten werden. Gerne können Sie mir die Newsletter künftig übersenden, damit wir informiert sind. Wir wollen auch gegen die dritte Ausfertigung der Betriebskostenabrechnung Widerspruch einlegen. Vielen Dank. Mit freundlichen Grüßen G. Pfaller
Was ist an dem Gerücht, dass in der Bellinzonastr. 30 renoviert und gebaut werden soll?
Ja, das stimmt mit der Bellinzonastraße 30. Sieht man doch auch auf dem Plan, der hier im Forum zu sehen ist und das wurde auch damals beim Bezirksausschuss gesagt. Da kommen zwei Geschosse drauf.
Bin mal gespannt, wann diese „Nachverdichtung“ in Fürstenried-West losgeht.
Liebe Leute, soeben kam von Ackermann neben der „neuen“ Betriebskostenabrechnung 2021 die Mitteilung, dass unser Außenstellplatz in der Bellinzonastr. ab dem 1. Februar wegen Brunnenbohrungen nicht mehr zur Verfügung steht. Wisst Ihr,, was es mit den Bohrungen auf sich hat? fragt der Dirk Bender, der allseits ein „vergnügliches“ Jahr 2023 wünscht.
Hallo zusammen,
auch nach der 2ten Abrechung sind einige Punkte fehlerhaft bzw. ist es unklar, ob die Kostensteigerungen gerechtfertigt sind.
So z.B.: Instandhaltungskosten nicht abgezogen, Kostenanteile der Tiefgarage nicht herausgerechnet (Versicherung, Hausmeister, Wasser/Abwasser, …), Versicherungskosten, Hausmeister-/Reinigungskosten (Erhöhung um 100% bzw. 60%).
Daneben scheint es in unserer Wohneinheit zusätzlich noch Probleme mit der Techem-Abrechung zu geben. Der Energiebezugszeitraum und die Wärmeverteilung Warmwasser/Heizung scheinen falsch zu sein.
Wäre es nicht am besten, man würde sich einfach zu einem gegenseitigen Austausch bzgl. obiger Punkte treffen!?
Hallo, Belllinzonast. 7 ist die Hausmeister-Lohn- Abrechnung wieder falsch. Dann hätte der Hausmeister nur für ein Haus 70.000 Euro Lohn bekommen. Die Kosten liegen ungefähr beim 2,5 fachen wie 2020. Die Begründung ist auch hanebüchen. Wir haben aber schon immer GMS.
Hallo, habe gerade mit GMS telefoniert und gefragt, ob es denn stimmt, dass sie 70.000 für ein Haus (Bellinzonastr.7) an Hausmeister Lohn bekommen. Antwort: „das wäre ja super, das stimmt nicht.“
Hallo Reiner,
die 69.386€ Hausmeisterkosten sind für alle 3 Häuser (Nr. 1+5+7). GMS verlangt jetzt allerdings anstatt 21.667€ (2020) eben 69.386€ (2021). Eine vernünftige Erklärung für diese extreme Steigerung war bisher nicht zu bekommen. Dasselbe gilt für die Reinigungskosten.
Hallo, danke, haben Sie schon bei Ackermann nachgefragt? Auf jeden Fall stimmt es dann nicht, die 69.368 € nur auf unser Haus umzulgen.
Hallo Reiner,
die 69.395,89 EUR verteilen sich die DREI Häuser!
Allerdings waren das 2020 noch 21.666,76 EUR!!!
Anfragen bei Ackermann (telef oder schriftl.) sind leider sinnlos => kein Sachbearbeiter erreichbar, kein Rückruf, keine Antwort …
danke, ok, dann beantrage ich Einsicht in die Belege und widerspreche der Abrechnung.
Hallo zusammen,
es scheint auch gute Nachrichten in diesem neuen Jahr zu geben.
Ackermann hat es offenbar tatsächlich versäumt, rechtzeitig die Heizkostenabrechnung zu erstellen. Oder bin ich der einzige, der noch keine Abrechnung erhalten hat?
Gemäß § 556 Abs. 3 BGB muß diese Abrechnung dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des 12. Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums zugegangen sein. Diese Frist ist eine Ausschlußfrist. Nach Ablauf dieser Frist kann der Vermieter keine Nachforderungen mehr geltend machen. Überschüsse müssen aber dennoch an den Mieter zurückgezahlt werden.
Ich bin schon gespannt, wie sich Ackermann hier wieder herauszureden versuchen wird.
Die neuste Version der Betriebskostenabrechnung muß ich mir erst noch genauer unter die Lupe nehmen.
Hallo Dieter, habe dazu schon mal nachgehakt bzw. nachgeforscht. Bisher (wohne seit 2017 im Viertel) wurde die Heizkostenabrechnung ja von techem direkt gemacht. Habe da mal direkt angerufen und gefragt, weil ich auch Stand heute noch keine Abrechnung habe. Die Dame am Telefon meinte aber, sie hätten abgerechnet und hat es auch die post geschoben… Ackermann wird da wahrscheinlich nichtmal was mit zu tun haben. Sehe das aber wie du! Wenns wirklich so war, können wir Mieter ja nichts dazu. Unser Glück!! Weil Rückzahlungen (bin ein sparsamer Heizer …) stehen uns dann trotzdem noch zu. Also wirklich gute Nachrichten !!!
Hallo Dieter, hallo Martin!
Der Sachverhalt ist so, dass die Verbrauchsabrechnung – die eigentliche Berechnung – durch die Firma techem erfolgt, der Versandt aber durch Ackermann vorgenommen wird.
Mir liegt meine Abrechnung vor. Die Abrechnung wurde durch techem am 29.11.2022 erstellt. Ackermann hat sich dann laut Briefdatum am 27.12.2022 bequemt diese Abrechnung dann final abzuschließen. Der Poststempel ist dann der 29. Dezember 2022.
Wer meint, es bis zum letzten hinaus zögern zu müssen bzw. zu können, der muss dann halt auch mit den Konsequenzen leben. Bei unserem Haus hatten sie wohl Glück und die Heizkostenabrechnung wurde pünktlich zugestellt. Bei anderen Häusern ist dies wohl nicht so der Fall. Das die Deutsche Post derzeit mit enormen Problemen in der Zustellung zu kämpfen hat, ist allgemein bekannt.
Hier mal die Chronologie zu der 1.Version der Betriebskostenabrechnung: Einzelaufstellung erstellt am 19.05.2022, Abrechnung erstellt am 05.07.2022, Poststempel 12.08.2022, Zustellung 17.08.2022. Also zwischen der finalen Erstellung der Abrechnung und der Zustellung vergingen dann gut 6 Wochen.
Die Firma Ackermann hatte mal mindestens 15 Monate, also von 01.01.2021 bis 31.03.2022 Zeit, sich auf die Erstellung der Abrechnung vorzubereiten. Hätte man diese Zeit genutzt, sich sowohl mit der Anlage hier vor Ort als auch mit den sachlichen Hintergründen auseinanderzusetzen, wäre es sicherlich kein „Hexenwerk“ gewesen, diese korrekt zu erstellen.
Ich vermute jetzt mal, dass niemand von den Verantwortlichen vor der Erstellung der Abrechnungen jemals hier vor Ort war und sich mit der/den Anlage(n) näher auseinander gesetzt hat.
Das wirklich Schlimme bei der Sache ist, dass im Hause Ackermann wohl nicht nur das blanke Chaos bzgl. der Abrechnungen herrscht sondern die Organisation dort insgesamt sehr grenzwertig aufgestellt sein dürfte.
Ach was Christoph,
Techem meinte sicherlich die Abrechnung für 2022.
Techem rechnet im Auftrag der BVK/Ackermann ab und schickt die Abrechnungen immer an den Auftraggeber. Ich wohne hier seit 18 Jahren und das war noch nie anders. Da braucht auch in unserem Haus niemand vor Ort sein, das wird fernabgelesen und zwar zum Jahresende für das laufende Jahr. Vielleicht hat Ackermann die Abrechnungen bei dem Chaos verbummelt. Die brauchen sich nicht wundern, wenn die bald Probleme auch mit dem Finanzamt bekommen. Wie können die eine ordentliche Steuererklärung abgeben, wenn da niemand richtig durchblickt?
Hallo Ida, ja das stimmt, da habe ich mich getäuscht, dachte immer das kam direkt (was für mich mehr sinn machen würde..). Ich hatte die Abrechnung dann erst kurz drauf im Kasten. Trotzdem habe ich Probleme, weil mein Warmwasserverbrauch geschätzt wurde!!! Ich habe aber Wasserzähler. Also mal sehen, ob da dann noch was korrigiert wird, ich habe zum Glück noch Nachweise zum Zählerstand Anfang januar 2022 und dann Ende des Jahres. Sind denn die Heizkostenabrechnungen von euch anderen richtig, oder haben auch andere Fehler? Bisher ging es ja meistens nur um die (falschen) Betriebkostenabrechnungne.
Hallo Martin,
es ist fraglich, ob die Heizkostenabrechung 2021 bei uns nicht verfristet zugegangen ist. Ansonsten ist sie auch bei uns in mehreren Punkten fehlerhaft. Übrigens dabei ‚mal kontrollieren: sind die Kosten für die „Verbrauchserfassung“ 2021 gegenüber 2020 auch massiv gestiegen und ist ein unsinniger Posten „Gesamtjahr“ aufgeführt?
Danke Frau liebe Reim,
Ihnen und allen Nachbarn auch ein gutes Neues Jahr.
Ich habe auch KEINE Heizkostenabrechnung bekommen, hier hatte ich immer ein Guthaben. Die Abrechnungen erstellt ja TECHEM und die müssten Ackermann doch schon sehr lange vorliegen und sie müssten dies nur an uns weiterleiten.
Ich bin diesen Abrechnungsmurks so leid und möchte die Angelegenheit jetzt wirklich einem Anwalt übergeben. Die 3. Abrechnung (2.Korrektur) ist wieder niedriger als die vorherige, aber wieder völlig undurchsichtig, speziell was Hausmeisterkosten und auch die zu Grunde gelegten Flächenzahlen angeht. Lohnkosten wurden auch wieder abgerechnet, aber auf der Bescheinigung für das Finanzamt mit 00.00 angegeben. Ich suche einen guten Anwalt.
Freundliche Grüße
Ida B. Kohlbeck
Habe inzwischen auch über die Firma Ackermann die Heizkostenabrechnung von Techem erhalten. Muss nix nachzahlen (heize sparsam und lasse die Heizung nicht auf volle Pulle laufen). Dafür bekomme ich eine Rückzahlung von über 100 €uro. Das ist doch was.
Hallo zusammen,
ich habe noch ein wenig zur Rechtslage recherchiert.
Nutzt der Vermieter die Post, wird diese als sogenannte Erfüllungsgehilfin tätig. Das bedeutet, dass der Vermieter sich ihr Verschulden (bspw. überlange Postlaufzeiten) als eigenes Verschulden zurechnen lassen muss.
Dies gilt im übrigen auch, wenn der Vermieter die Hausverwaltung mit der Erstellung und/oder dem Versand der Abrechnung beauftragt. Die Hausverwaltung erfüllt hier eine Verbindlichkeit des Vermieters gegenüber dem Mieter. Sie stellt sich damit auch als Erfüllungsgehilfe des Vermieters dar (nach § 278 Satz 1 BGB). Dies gilt im Übrigen für alle vom Vermieter beauftragten Personen oder Firmen, die für ihn die Erstellung der Abrechnung übernehmen.
Der Vermieter trägt im übrigen die sog. Darlegungs- bzw. Beweislast. Er muss darlegen und beweisen, dass er die Gründe für eine Verspätung der Nebenkostenabrechnung nicht selbst verschuldet hat und auf eine rechtzeitige Bearbeitung hingewirkt hat. Es reicht somit nicht, den rechtzeitigen Erhalt der notwendigen Unterlagen schlicht abzuwarten.
Ich verstehe immer weniger, warum ein Unternehmen wie Ackermann, das offenbar so gar keine Ahnung von all diesen Angelegenheiten hat, mit der Hausverwaltung beauftragt wurde. Eigentlich müßte ihnen vom Vermieter sofort die Hausverwaltung entzogen werden. Es kann doch nicht im Sinne des Vermieters sein, das Chaos (auch was andere Dinge anbelangt) immer weiter zu vergrößern.
Hallo Dieter,
in einer Rezension bei google hat vor kurzem ein Herr Strawinsky folgendes geschrieben:
Zitatanfang:
Für uns Mieter hier im Quartier bleibt nur zu hoffen, dass die Vermieterin zeitnah erkennt welches Unternehmen hier mit der Verwaltung beauftragt wurde und dann schnell die Reißleine gezogen wird und eine andere Verwaltung beauftragt wird. Sollte es nicht so kommen, wäre fast schon anzunehmen, dass von Seiten der Vermieterin Absicht hinter der Beauftragung der Firma Ackermann steht.
Zitatende
Wenn man sich die Rezensionen dort insgesamt anschaut, ist die Kritik durchweg sowohl von Vermieterseite als auch Mieterseite vorhanden.
Hallo Christoph,
es könnte schon sein, daß die Vermieterin absichtlich eine solche Hausverwaltung beauftragt hat; eigentlich fehlt mir dafür aber die Phantasie mir vorzustellen, welche Absichten dahinterstehen.
Obwohl, als wir hier im Haus monatelang mit Lärm der verschiedenen gleichzeitigen Kernsanierungen
traktiert wurden, habe ich Ackermann die Frage gestellt, ob sie damit die langjährigen Mieter vertreiben wollen, um weitere kernsanierte Wohnungen teurer zu vermieten. Man hat diese Frage nicht beantwortet, es kam aber auch kein Dementi. Ein Schelm, wer Böses dabei denkt!
Klar doch, es wird saniert, damit die Wohnungen teurer vermietet werden können – das ist die Geschäftstüchtigkeit der heutigen Vermieter. Mit den alten unsanierten Wohnungen kann das auf keinen Fall gemacht werden. Wer hat schon Lust, für eine über 50 Jahre alte „Bruchbude“ (mit alten Bädern und undichten Fenstern sowie unsauberem Treppenhaus) 1000 €uro oder mehr an Warmmiete monatlich hinzublättern? Auf keinen Fall Leute mit mittlerem oder niedrigem Einkommen bzw. die Rentner. Da kann man direkt noch froh sein, dass man schon lange Bestandsmieter bei der BVK ist und noch die alte Miete von ca. 10 €uro pro qm zahlt.
Ich hatte vergangenen Donnerstag hierzu einen Schriftwechsel mit der für unser Haus zuständigen Objektmanagerin.
Ich hatte im November eine Mietminderung wegen des Baulärms hier im Hause angekündigt. Die Objektmanagerin schrieb mir dann am Donnerstag, immerhin schon nach gut 7 Wochen:
Zitatanfang:
„wir haben Ihr Schreiben bezüglich den Baulärm erhalten.
Einer Mietminderung müssen wir in diesem Fall widersprechen, da es sich bei den Arbeiten um die Einhaltung der Instandhaltungspflicht des Eigentümers handelt. Die lauten Arbeiten in den einzelnen Wohnungen werden schnellstmöglich durchgeführt. Da immer wieder Wohnungen in diesem großen Komplex frei werden und Sanierungen anstehen, sind wir selbstverständlich gezwungen wiederholend lautere Arbeiten in den Wohnungen durchzuführen.
Das Sie sich als Mieter durch die Umsetzung der Instandhaltungspflicht belästigt fühlen bedauern wir sehr.
Zitatende
Die Kernsanierungen, also das Verlegen neuer Fussböden, Einbau neuer Bäder, neue (elektro) Verkabelungen der Wohnungen, Einbau von Küchen etc. wird hier also damit begründet, dass hier einer Instandhaltungspflicht nachgekommen wird. Keine Rede davon, dass sich die Quadratmeterpreise im Anschluss an die mildtätigen Handlungen auf irgendwo zwischen 16 bis 20 Euro den Quadratmeter erhöhen. Naja, ein bisserl was läßt man sich die Mildtätigkeit dann schon vergüten.
Eine Instandhaltungspflicht gibt es im BGB § 535 tatsächlich. Diese betrifft allerdings laufende Mieterverhältnisse. In diesen scheint man sich da ganz offensichtlich nicht drum zu kümmern? Ich selbst versuchte hier seit März 2022 vergeblich zu erreichen, dass der Parkettfussboden in meinem Wohnzimmer sowie der Boden in meiner Küche instand gesetzt wird. Nichtmal die Schimmelfugen in meinem Bad sind bis heute, trotz zweimaliger schriftlicher Zusage (die letzte im Oktober) der Objektmanagerin beseitigt bzw. erneuert wurden.
Und was die Instandhaltungspflichten angeht. In einem allgemeinen Informationsschreiben* hat die Firma Ackermann vor einiger Zeit netterweise selbst eingestanden, dass die Wohnungen teilweise in einem nicht mehr vermietbaren Zustand sind und daher umfangreiche Sanierungen vorgenommen werden müssen. Aber offensichtlich dann nur, wenn das auch mit der entsprechenden Möglichkeit der Mieterhöhung verbunden ist?
*Wer das Schreiben damals übersehen bzw. und/oder entsorgt hat. Ihr könnt gerne eine Kopie von mir haben.
Hallo Christoph,
mein Beileid dazu, das hatten wir die letzten 4 Monate von 2021 und die ersten 4 Monate von 2022. Immerhin als Trostpflaster habe wir damals eine Restaurantgutschein als Entschädigung bekommen, viellt. auch jemand Mietminderung. Es war eine schreckliche Zeit, die Wohnungen waren auch am Wochenende wg. Lärmarbeiten nicht nutzbar. Die Bauarbeiter haben hier zeitweise auf dem Boden in den Wohnungen geschlafen. Es war sehr viel mehr Dreck und Lärm im Haus. Als ich mich beschwerte, wurde mir Spachtelmasse an die Fenster geschüttet, die ich selber im 6. Stock gar nicht entfernen konnte. Die Mieter unter mir waren auch betroffen. Schließlich schickte man mir dann einen Fensterputzer von der Hausverwaltung. Ich bin überzeugt, dass die Kosten dafür auch in unseren Betriebskosten enthalten sind, obwohl sie ja von der Eigentümerin getragen werden müssen. Bei diesen umfangreichen Grundsanierungsarbeiten haben sie nicht einmal die Fußböden besser gedämmt. Meine Empfehlung: alles was mit den Grundsanierungen die Wohnqualität beeinträchtigt mit Datum zu dokumentieren.
Ja, den Verdacht habe ich schon lange!
Die wollen uns Altmieter los werden.
Natürlich, was denn sonst? Nur so kann die BVK ihre Wohnungen dann wesentlich teurer vermieten. Denn ein Bestandsmieter würde sich gegen eine plötzlich sehr starke Mietenerhöhung wehren.
Ich sitze jetzt schon tagelang über diesen Abrechnungen. Je mehr und genauer man prüft, je mehr Fehler und Unstimmigkeiten fallen mir auf. Sogar die Addition stimmt in den beiden letzten Rechnungen nicht. Habe ich erst bemerkt, als ich es in Excel übertragen habe. Weiß vielleicht jemand ob sich das Breibandkabel von 2020 auf 2021 verbilligt hat? 2020 war die Gesamtsumme mit 18.283,99 €, 2021 nun mit 13.339,50 €. Das kommt mir sehr spanisch vor, sind es doch fast 500,00 € . Mir kommen auch Zweifel ob die BVK-Abrechnung immer richtig war. Ich habe da einfach vertraut.
Hallo Ida,
eine Erklärung für die „Kostensenkung“ von 2020: 18.283,99 auf 2021: 13.339,50 könnte in der Verwechslung mit der Wirtschaftseinheit 9120 (=150 Wohneinheiten) sein (13.339,50/150=88,93).
Für eure Wirtschaftseinheit (216 Wohneinheiten) müsste der Betrag irgendwo bei ca. 19200 (216x ca. 89) liegen.
Hallo, bei Breitband (87,93) und Aufzugskosten Bellinzonastr. 7 sind 179 Einheiten angegeben. Wir haben aber nur 51 Einheiten/Wohnungen. Wie kommt die Summe zustande? Demach muss ich die Aufzugskosten (Materila, Lohnkosten) für andere Häuser zahlen? Hat jemand eine Ahnung?
Hallo Reiner,
die 3 Häuser Bell. Nr. 1(54 Wohnungen), Nr. 5(72 Wohnungen) und Nr. 7(53 Wohnungen) bilden eine Wirtschaftseinheit (Nr. 9120 mit 179 Wohnungen) mit insgesamt 10.092,24qm Wohnfläche (9.980,63qm ohne Gewerbe). Du zahlst nur den entsprechendenTeil für Deine Wohnung. D.h. Gesamtsumme durch Wohnfläche bzw. Anzahl(179). Also z.B. für Breitband: 15.738,84 : 179 = 87,93.
danke, Breitband ist klar, aber dann zahle ich die Aufzugskosten für die anderen Häuser mit.
Hallo Reiner,
Aufzugskosten für alle drei Häuser sind: Lohn 7.890,05 und „Material“ 3.027,33. Demnach wären Aufzugskosten pro Wohnung: Lohn 44,08 und „Material“ 16,91. Soweit korrekt. Oder hast Du andere Werte?
Hallo, nein ich habe dieselben Werte, aber 2020 war es anders. Da ist nur der Aufzug Bellinzonastr7 (je Mieteinheit Fakor 1) mit 16,67 € angegeben. Also wieder eine unzulässige Änderung des Verteilerschlüssels.
Hallo Reiner,
das mit dem Aufzug ist seltsam. Normalerweise war das immer eine Gesamtsumme für die drei Wohnblöcke, die durch die 179 Wohnungen geteilt wurde.
Da soll sich noch einer auskennen. Das wird ja immer verwirrender.
Hallo Ida,
Breitband hat sich nicht verbilligt; es hat sich wie in den Vorjahren leicht verteuert.
Z.B. für die Wohneinheit 9120 von 2020: 83,69€ auf 2021: 87,93€ pro Wohnung.
Wahrscheinlich ist es einfach ein weiterer Fehler in der Abrechnung…
Was mich interessieren würde, wäre, wie sich denn die Kosten für Hausmeister, Reinigung und
Versicherung in den anderen Wohneinheiten verteuert haben und wo da 2020 tatsächlich noch ein Hausmeister angestellt war? In 9120 war nämlich schon seit ca 2017 kein Hausmeister mehr angestellt.
Erkennbar ist das an den Nummernschlüsseln in der BVK-Abrechnung: Hausmeisterdienst-intern: 1600, Hausm.d.-extern: 1700, Reinigungdienst-intern.: 1610, Rein.d.-extern: 1710, Gärtnerdienst-intern: 1620, Gätnerd.-extern: 1720.
Wenn z.B. die 1600 nicht mehr erscheint oder dort eine Null steht, wurde in dem Jahr kein festang. Hausmeister mehr bezahlt.
Bei uns „FKA 123“ war 2020 noch ein sehr guter und fleißiger Hausmeister mit seiner Frau angestellt. Da gab es auch keine großartigen Extraposten „Reinigung“, der wurde nämlich von der Hausmeisterin mit erledigt, die bei uns im Haus wohnt. Es war immer alles sauber und gepflegt bei uns. Was dieses Ehepaar geschafft hat, wird nun von ganzen Mannschaften erledigt und nicht in besserer Qualität.
Dass die Leute Firma Ackermann nicht so sauber arbeiten wie die früheren BVK-Hausmeister, das habe ich schon längst bemerkt. Mittlerweile schaut es bei uns im Haus so schmutzig aus, dass man dafür eher weniger Nebenkosten zahlen sollte.
Bei meiner Abrechnung war gar kein Schlüssel für die Wirtschaftseinheit dabei. Ich hatte auch in den reklamierten Rechnungen verschiedene Flächenzahlen. Aber bei den letzten BVK-Rechnungen war auch schon kein Schlüssel mehr dabei. Ich habe ihn aber jetzt bekommen und fand ihn nun auch im meinen archivierten Abrechnungen von 2012. Ich glaube für einen genauen Austausch müssten wir einen Mieterstammtisch machen. Soviel kann man ja nicht hier schreiben. IBKo
Das mit dieser Betriebskostenabrechnung von der Firma Ackermann nimmt wohl nie ein Ende….wie sagt man so schön: Eine unendliche Geschichte.
Sehr geehrte Mitmieter,
Bezugnahmen der Betriebskosten gibt es klare Richtlinien.
Die Jahresabrechnung muss spätestens nach 12 Monaten vorliegen. Danach darf der Vermieter keine Nachzahlung mehr verlangen.
Somit sollte auch der Firma Ackermann klar sein, das die Kosten für 2021 erledigt sind.
Sind denn der Firma Ackermann diese Richtlinien nicht bekannt? Dann sollte man die Leute von Ackermann auf ihre Pflichten gegenüber den Mietern hinweisen. Was hat sich die BVK dabei gedacht, uns Ackermann vor die Nase zu setzen – eine Wohnverwalterfirma, die von Tuten und Blasen wohl keine Ahnung hat?
Hallo.
Ich bin das leidige Thema Betriebskosten leid. Wenn eine Hausverwaltung nicht in der Lage ist eine korrekte Betriebskostenabrechnung im Abrechnungszeitraum zu zustellen, hat Sie auch keine verdient.
Der Vermieter darf zwar die Nebenkostenabrechnung vollumfänglich korrigieren aber nur solange die Abrechnungsfrist noch nicht abgelaufen ist (BGH, Urteil vom 12. Januar 2011, Az.: VIII ZR 296/09).
Dies ist hier eindeutig der Fall. Es dürfen also keiernelei kosten mehr für 2021 verlangt werden.
Servus liebe Mitbewohner.
Ich habe eine Frage:
Hat überhaupt jemand eine 2. korrigierte Betriebskostenabrechnung von der Firma Ackermann für 2021 erhalten? Diese sollte ja bis zum 23.12.22 zugestellt werden.
Die gesetzliche Zustellfrist ist ja mittlerweile auch deutlich überschritten worden.
Rein rechtlich hat die Firma Ackermann keine Handhabe mehr kosten für 2021 überhaupt geltend zu machen.
Also bezahlt bitte keine Abrechnung mehr falls noch eine kommen sollte.
Habe ich erhalten, die ursprüngliche Abrechnung belief sich auf 143 Euro, die erste Korrektur auf 64 Euro und die 2. Korrektur auf etwas über 30 Euro.
Hallo zuammen,
nach einen Infos ist die Situation etwas anders:
Ackermann hat nach Ablauf der Abrechnungsfrist kein Recht mehr auf neue/weitere Nachforderungen (z.B. zu spät zugestellte Heizkostenabrechnungen), aber gestellte Forderungen aus dem alten Jahr (auch wenn’s noch keine korrigierte Rechnung ist) bleiben bestehen. Und diese Forderungen können nur noch zu Gunsten des Mieters (nach unten) geändert werden.
Hallo,
mit dem Abrechnungsende (Jahresende) können nur keine weiteren/neue Forderungen mehr geltend gemacht werden.
D.h. eine erst 2023 zugehende Heizkostenabrechnung ist gegenstandslos. Geht in 2023 eine Abrechung zu, die eine korrigierte Version einer schon im Jahr 2022 zugestellten Abrechung darstellt, so braucht hier eine erhöhte Nachzahlung nicht mehr geleistet werden. Ergibt sich auf Grund der neuen Abrechnung jedoch ein Guthaben, so hat man darauf einen Anspruch.
D.h. Abrechungen können nach Abrechungsfrist nur noch zu Gunsten des Mieters geändert werden.
Dann müsste ich ja meine Heizkostengutschrift von 2022 erstattet bekommen. Diese kam von Techem und wurde mir über die Firma Ackermann übersendet.
Hallo
Das stimmt, es können keine weiteren Forderungen gestellt werden.
Fakt ist: Im Abrechnungszeitraum liegt bzw. lag keine gültige oder gar korrekte Abrechnung vor. Somit ist auch keine rechtlich geltende Forderung vorhanden. Jedweder Anspruch ist erloschen
Die zuletzt vorgelegte Abrechnung hat somit keine Gültigkeit.
Ich habe zum Teil den Verdacht, das die Hausverwaltung bereits die Abrechnung 2021 und 2022 zusammen gefasst hat. Die Abrechnung ist unlogisch aufgebaut und speziell die Kosten für Strom und Hausmeister sind exorbitant hoch gegenüber dem Vorjahr.
Zumal die sogenannte Energiekriese erst ab Frühjahr 2022 zum Tragen kommt. Somit erklärt sich überhaupt nicht, wieso die Stromkosten für 2021 bereit so stark angestiegen sind.
Was tut eigentlich der Hausmeister??? Für mich existiert nun ein Brifekasten – sonst nichts. Dieser Mann bekommt ein heißen Geld. Wofür?
Die Häuser verkommen immer mehr. Gereinigt wird gar nicht. Wenn es einen Hausmeister gäbe, der auch nur ein wenig Anstand hat, würde er beispielsweise auch mal den Vandalismus durch Graffitis und Schmiererein entfernen, oder jemanden beauftragen, schließlich ist der Anblick nicht schön und schwer zu ertragen. Es wäre auf jedenfalls kein großer Aufwand.
Auch bei uns im Haus schaut es aus wie Sodom und Gomorrha. Die Aufzugtüren sind innen total verschmiert mit diversen Kritzeleien. Das ganze Haus ist total verwahrlost. Eigentlich sollte man da gar keine Nebenkosten mehr zahlen.
Hallo Mieter. Das ist nur zum Teil korrekt.
Wir haben für das abgelaufene Kalenderjahr das dem Abrechnungszeitraum entspricht, keine rechtsverbindliche und vor allem korrekte Abrechnung erhalten. (Ob korrigiert oder nicht)
Da kann die Firma Ackermann noch so oft korrigieren. Die Zelt ist um.
Wo kommen wir denn auch sonst hin? Sollen es dann etwa dieses Jahr zwei Abrechnungen werden. Ich denke nicht.
Wenn sich besagte Hausverwaltung anstrengt und können sie es im Jahr 2023 Ja einbrach mal mit der aktuellen Abrechnung von 2022 versuchen.
Hallo,
bzgl. der Abrechnung bitte zwei Fälle unterscheiden:
1. die formal falsche Abrechnung und
2. die inhaltlich falsche Abrechnung.
Wird im 1. Fall die Abrechung nicht innerhalb des Abrechungszeitraums korrigiert, war’s das, keine Nachforderung mehr nöglich
Im 2. Fall hat die Abrechung, so falsch sie auch sein mag, erst einmal Gültigkeit. Innerhalb des Abrechungszeitraumes kann sie sowohl nach oben als auch nach unten korrigiert werden; nach dem Abrechungszeitraum nur noch zu Gunsten des Mieters. Aber die Forderung ist mit Ablauf des Abrechnungszeitraumes erst einmal nicht vom Tisch.
Das jetzt im Detail alles zu schreiben ist etwas mühsam. Am besten wäre es, wie schon geschrieben einen Mieterstammtisch zu organisieren. Nachdem’s in den Wohnblöcken wohl kaum geht: Vorschläge für Örtlichkeiten dazu?
Die Abrechnung ist sowohl formal als auch inhaltlich falsch, das hat selbst auch die Hausverwaltung mit der 2. sogenannten Korrigierten Abrechnung zugegeben.
Es liegt also keine rechtsverbindliche und somit gültige Forderung für 2021 vor.
Der Vermieter hat schließlich nicht unendlich Zeit seine Forderungen geltend zu machen. Zumal die Fehlerhafte Abrechnung ein Verschulden des Vermieters ist. Eine gültige und geltende Rechnung hätte die Mieter somit noch im Jahr 2022 erreichen müssen.
Ich bin mit einem Anwalt befreundet, dieser ist aus allen Wolken gefallen. Die Firma Ackermann man hat keine rechtliche Handhabe mehr. Der Zug für 2021 ist abgefahren.
Es ist traurig das Hasuverwaltungen die Unwissenheit der Mieter immer wieder ausnutzen wollen und sie für etwas zahlen lassen wollen, was rechtliche nicht in Ordnung ist.
Hallo Mieter 12, nimmt der Anwalt noch Mandanten?
Ich bin rechtschutzversichert und suche noch einen Anwalt.
Das ist eine Frechheit seitens der Firma Ackermann. Für unsere BVK-Wohnungen gehört eine andere Hausverwaltungsfirma her. So kann das nicht weitergehen. Da werden wir Mieter doch total gehörnt. Das sollte sich die BVK mal hinter die Fahne schreiben, sonst werden sie so manchen Mieter verlieren. Nicht jeder Mieter kennt sich mit diesen Nebenkostenabrechnungen aus. Wenn der Zug für 2021 aus rechtlichen Gründen wirklich abgefahren ist, dann hat die Firma A. das Nachsehen. Bisher wurde noch nichts von meinem Konto seitens der Firma A. abgebucht. Warten wir mal ab, ob noch was kommt.
Zur Thematik „Mieter verlieren“ möchte ich zu denken geben, dass das Wohnungsangebot in München und Umland derzeit sehr reduziert und die Mietpreise bei Neuabschluss extrem angestiegen sind. Für den Vermieter wäre ein Auszug ein Gewinn. Er hat dadurch die Möglichkeit, die leere Wohnung zu sanieren und sie bis zum doppelten Preis wieder zu vermieten, insbesondere bei sehr langjährigen Mietern. Im Zusammenhang mit der Nachverdichtung werden nach und nach a l l e Wohnungen im Viertel saniert. Die Firma Ackermann ist in dem Ganzen nur ein Dienstleister.
Liebe Nachbarin, lieber Nachbar,
eine alter bestehender Mietvertrag, wie z.B. meiner aus dem Jahre 2000, ist ein „Wertpapier“ das jährlich im Wert steigt. Würde ich hier heute ausziehen und unsere Vermieterin die Wohnung sanieren, ginge sie anschließend für mindestens das doppelte wieder weg. Gut, so ne Sanierung wird schon für eine Wohnung wie die meine, ca. 50m² groß, irgendwo zwischen 15.000 Euro bis 20.000 Euro kosten. Dürfte sich aber spätestens nach ca. 5 Jahren amortisieren.
Wenn dann noch der neue Mietvertrag eine Staffel oder Mietanpassung nach Inflation (Indexmiete) vorsieht, knallen bei der Vermieterin die Sektkorken.
Sie können sich also sehr sicher sein, dass eingehende Mieterkündigungen weder bei Ackermann noch bei der Quartier FÜRstenried West Trauer und Kummer erzeugen werden.
Dazu muss ich sagen:
Wenn ich als Vermieter grundsätzlich eine inhaltlich Flasche Abrechnung erstellen kann quasi nur um Zeit zu gewinnen um mir dann in Ruhe eine neue auszudenken – ist das wohl moralisch und sogar rechtlich höchst fragwürdig. Das kann es nicht sein.
Außerdem frage ich mich wieso es in dieser Runde einen „Mieter“ gibt, der so pro Ackermann spricht?! Haben wir hier ein faules Ei im Korb?
Wie auch immer. Ich habe gute Beziehungen zu einem Rechtsbeistand, von der kann ich sagen, von mir bekommt für 2021 niemand mehr Geld. Es ist eine übliche Masche von Hausverwaltungen die Mieter einzuschüchtern. Bei mir klappt das nicht.
Hallo Jj,
-zu dem ersten Absatz:
Volle Zustimmung!
-zu dem zweiten Absatz:
Nachdem das unter meinem Kommentar steht: nein, mit Ackermann hab‘ ich nichts am Hut. Ich wüsste auch nicht wo etwas „pro Ackermann“ stehen würde? Es ist einfach die Lage bzw. die Rechtslage, so wie sie sich mir darstellt. Das kann und sollte (!) jeder auch selbst recherchieren bzw. überprüfen, denn zumindest die Basics bzgl. Abrechnung (formale/inhaltliche Anforderungen, Fristen, etc.) sollte man kennen, wenn es in Richtung Rechtsstreit geht.
Hallo, ich glaube Jj meint mich, nur weil ich sagte, dass die Abrechnung von Techem kommt … Muss mich da ja auch korrigieren: Kam dann tatsächlich von Ackermann, also wirds wirklich an denen gelegen haben! Habe die Heizkostenabrechnung um den 04.01. im Briefkasten gehabt.
An ein Mieter.
Wenn Sie sich bezüglich der Abrechnung und mit den formalen und inhaltlichen Anforderungen etc. so gut auskennen, können Sie doch den Mieter auch mal brauchbare Tipps geben. Das wäre wirklich hilfreich.
Wie soll ich oder die Mieter die hier wohnen denn auf die fatalen Zustände der falschen bzw. Korrigierten und/oder noch fehlerhaften inzwischen 3. Abrechnung reagieren?
Was können wir tun?
Pauschal kann man auf diese Frage nicht antworten – die Fehler in den Abrechnungen sind zu unterschiedlich. Wir versuchen, beim von uns organisierten speziellen Stammtisch für Mieter am Freitag, 27.1. (siehe Homepage) möglichst viele Fragen zu klären und Sie haben die Möglichkeit, sich mit anderen Mietern auszutauschen.
Hallo Mieter Nr. 12,
prinzipiell müsste jeder Betroffene die Fehler in seiner Abrechnung gegenüber dem Vermieter in Form eines Einspruchs/Widerspruchs anmahnen. Wie Fr. Reim schon geschrieben hat, sind die Abrechnungen und die Fehler darin allerdings recht unterschiedlich, so dass sich das Vorgehen nur sehr allgemein beschreiben lässt.
Als erstes sollte man die groben Formalismen checken:
Wurde firstgerecht (d.h. vor Jahresende) eine formal richtige Abrechnung zugestellt? D.h. diese muss die absoluten Mindestangaben enthalten und darf bei wichtigen Größen, wie z.B. dem Abrechnungszeitraum keine Fehler aufweisen (die Details dazu kann ich hier nicht alle schildern – bitte auf den entsprechenden sites nachschlagen).
Wenn also vor Jahresende keine formal richtige Abrechnung zugegangen ist, wars’s das. Der Vermieter kann keine Ansprüche mehr geltend machen.
In einem nächsten Schritt sollte man die Abrechnung auf inhaltliche Fehler kontrollieren (also Berechnungsfehler, korrekte Kostenumlage auf die einzelnen Positionen, etc.). Da das normalerweise nicht ohne Einsicht in die Unterlagen bei dem Vermieter geht, müsste hierzu die Akteneinsicht bei der Hausverwaltung beantragt werden.
Alle Fehler, die sich durch die Akteneinsicht bestätigt haben, sollte man möglichst genau (Grund, Betragshöhe) in einem schriftlichen Einspruch/Widerspruch gegen die Betriebskostenabrechnung schildern und an die Hausverwaltung schicken.
Infos dazu finden man z.B. hier:
http://www.nebenkostenabrechnung.com
http://www.mietrecht.org
http://www.mietrecht.de
Fühlt man sich mit dem ganzen Verfahren überfordert, was leicht sein kann, wenn man sich nie mit der Materie beschäftigt hat, sollte man sich Hilfe holen. Neben dem hier angekündigten Mieterstammtisch z.B. bei: kundigen Mitmieter, der Mieterberatung der Stadt, Mietervereinen, Anwälten (Kosten!), …
Hallo.
Sie schreiben:
Als erstes sollte man die groben Formalismen checken:
Wurde firstgerecht (d.h. vor Jahresende) eine formal richtige Abrechnung zugestellt? D.h. diese muss die absoluten Mindestangaben enthalten und darf bei wichtigen Größen, wie z.B. dem Abrechnungszeitraum keine Fehler aufweisen (die Details dazu kann ich hier nicht alle schildern – bitte auf den entsprechenden sites nachschlagen).
Wenn also vor Jahresende keine formal richtige Abrechnung zugegangen ist, wars’s das. Der Vermieter kann keine Ansprüche mehr geltend machen.
Meiner Meinung ist in diesem Fall kein Zweifel. Mir ist bis stand heute keine formal sowie inhaltlich richtige Abrechnung zu gegangen. Die Hausverwaltung schrieb ja selbst in ihrer 2. „korrigierten“ Abrechnung das alles bisher abgerechnete Fehlerhaft sei. Somit habe ich also aktuelle keinerlei gültige Rechnung vorliegen. Die Hausverwaltung hat ja im angegebenen Zeitraum nichts vorgelegt.
Die 1. war falsch, die 2. war wieder falsch eine angekündigte 3. für den 23.12.22 wurde nicht erstellt. Somit hat es sich. Das Thema muss jetzt auch mal zu Ende sein.
Wir sind ja hier alle nicht in der Muppet Show.
Hallo Genervter Mieter,
es wäre fatal, wenn man eine Abrechnung für formal falsch hält und sie tatsächlich bloss inhaltlich falsch ist.
Info dazu, z.B.:
https://www.mietrecht.org/nebenkosten/nebenkostenabrechnung-formelle-fehler/
Ich beobachte dieses Forum schon einige Zeit. Mir fällt auf das Kommentare gelöscht werden.
Dies ist Zensur. Sobald man sich kritisch äussert werden aussagen gelöscht. Auf diese Weise ist ein Austausch unter Mietern wohl sinnfrei.
Wirklich schade.
Vielen Dank für diesen Kommentar! Ich nehme ihn zum Anlass, unsere Leser darauf hinzuweisen, dass sämtliche Kommentare, die uns zugesandt wurden, bisher unzensiert veröffentlicht wurden, unabhängig von Inhalt und Schreibweise. Im nachhinein wurde keine einzige Lesermeinung gelöscht. Systembedingt kann es bis zur Veröffentlichung zu Verzögerungen kommen, da wir uns vor Spam-Nachrichten schützen müssen. Ich bitte Sie, den Raum hier für unser Thema freizuhalten und bei Bedarf eine E-Mail (willkommen@pro-fuerstenried.de) zu schreiben.
Dann brauchen wir auch dieses Forum nicht.
Zur Info: Ich habe am 12.1.23 die fehlende Heizkostenabrechnung moniert. Heute, am 18.01.23 war sie in der Post. Guthaben knappe € 100,00 für 51 qm, Appenzeller 135
Hallo GeKa,
Guthaben sieht erst einmal gut aus. Allerdings können in der Abrechung auch weiterhin Fehler sein, so dass das Guthaben eigentlich höher sein müsste.
Es empfiehlt sich u.a. Folgendes zu kontrollieren:
1. Unter Punkt: >Ihre AblesewerteKostenaufst.d.gesamten Objektes-Heizungsanlage-Brennstoff-Anlieferung BrennstoffKostenaufst.d.gesamten Objektes-Heizungsanlag-weitere HeizungsbetriebskostenErläuterungen-Trennung d. Gesamtkosten Heizungsanlage< Sind die Heiz-u-WW-Kostenanteile in % mit dem Vorjahr vergleichbar?
Hallo nochmal Geka,
da ist beim Absenden etwas schief gegangen. Also nochmal in Kurzfassung.
Es empfiehlt sich u.a. folgende Punkte zu kontrollieren:
1. Unter dem Punkt Ablesewerte: Stimmen die Ablesewerte (WW u. Heizung) mit selbst notierten überein bzw. sind sie vergleichbar mit den Vorjahreswerten?
2. Unter dem Punkt Heizungsanlage: Ist der Fernwärmeverbrauch im MWh mit dem Vorjahr vergleichbar und lautet das Datum auf den 31.12.21? Gibt es einen unerklärten Punkt „Gesamtjahr“? Sind die Kosten für die Verbrauchserfassung mit dem Vorjahr vergleichbar?
3. Unter dem Punkt Erläuterungen: Ist die Trennung der Heiz- und Warmasserkostenanteile in % mit dem Vorjahr vergleichbar?
Wir haben Fußbodenheizung, heißt – keine Ablesegeräte. Die Kosten werden auf die qm umgelegt. In 2020 hatte ich bei der BVK ca. € 20,00 Nachzahlung. Ich werde Ackermann noch bitten, mir die TECHEM Abrechnung zu schicken. Die war nicht dabei.
Wir haben Fußbodenheizung, heißt – keine Ablesegeräte. Die Kosten werden auf die qm umgelegt. In 2020 hatte ich bei der BVK ca. € 20,00 Nachzahlung. Ich werde Ackermann noch bitten, mir die TECHEM Abrechnung zu schicken. Die war nicht dabei.
Nochmal zu unserer Heizkostenabrechnung: Die Häuser Forst-Kasten/Appenzeller Str. mit Fußbodenheizung werden nicht von TECHEM, sondern von den Stadtwerken abgerechnet, und zwar pro Haus. Die Kosten werden dann auf die einzelnen Wohnungen umgelegt. Es gibt für 2021 Rückzahlungen von ca. € 60,00 bis € 260,00. Ich glaube, das ist in Ordnung. In 2020 hatten wir Nachzahlungen. Gem. Auskunft einer früheren Hausmeisterin fallen bestimmte Kosten, wie z.B. Kesselreinigung etc. nicht jedes Jahr an.
Hallo Geka,
dann ist das bei Euch natürlich vollkommen anders und macht den Vergleich zwischen den Wohn-/Abrechnungseinheiten schwierig. Die Fussbodenheizung ist nicht regelbar?
Ich kenn‘ einen Fall da ist das so und in dem Fall gibt es Wärmezähler pro Wohnung, die in die Abrechnung einfliessen.
Wie wird denn das Warmwasser abgerechnet?
Die Fußbodenheizung ist regelbar. Aber die Regler sind umständlich zu erreichen. Wir haben auch keine Wasseruhren. Wenn Altmieter ausziehen und die Wohnungen renoviert werden, kommen Wasserzähler mit rein. Es wird, bis alles modernisiert ist, auch auf die Wohnungsgrößen umgelegt.